Nueva doctrina exige la georreferenciación de fincas en inscripciones de obra nueva

El 24 de junio de 2025, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) publicó una resolución que marca un cambio significativo en la doctrina aplicada hasta ahora. Con este pronunciamiento, se establece que la georreferenciación de las parcelas será obligatoria en todas las inscripciones relativas a declaraciones de obra nueva.

¿Qué cambia respecto al criterio anterior?

Desde la entrada en vigor de la Ley 13/2015, la inscripción de una obra nueva no exigía necesariamente la georreferenciación de la parcela siempre que no hubiese dudas razonables sobre su ubicación. Bajo esos criterios —según las resoluciones de 2016— bastaba con contraponer la geometría de la edificación con la parcela registral y acreditar que la construcción quedaba dentro de los límites del solar.

Sin embargo, con la nueva resolución:

• La representación gráfica de la finca y la inscripción del listado de coordenadas serán exigidas siempre, incluso cuando el registrador no tenga dudas sobre la situación concreta.
• No se podrá argumentar que la mera referencia catastral sustituye la georreferenciación: la constancia de datos catastrales no equivale a la coordinación gráfica que exige la Ley Hipotecaria (artículo 10).

El motivo de esta exigencia es evitar que se acceda al Registro con listados de coordenadas que podrían situar parcial o totalmente la finca en territorio sin seguir lo previsto en los artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria.

Caso que desembocó en el cambio doctrinal

El cambio parte de un recurso planteado contra el registrador de la propiedad de Moralzarzal, quien se negó a inscribir una obra nueva por antigüedad alegando dudas sobre la identidad del terreno, posibles invasiones de vía pecuaria y exceso de cabida.

En esa situación, a pesar de que la edificación estaba íntegramente dentro de la finca, se exigió la georreferenciación porque existía incertidumbre sobre los límites. Con la nueva doctrina, ese criterio se universaliza: no importa si la construcción ocupa toda la finca o está adosada a un lindero, se debe inscribir la base gráfica para verificar que la edificación queda dentro del perímetro concreto.

Implicaciones prácticas

Este cambio tiene impacto en procesos de inscripción de obra nueva en el Registro de la Propiedad, pues los técnicos y notarios deberán garantizar que la representación gráfica esté debidamente inscrita mediante coordenadas válidas. Además:

• La georreferenciación debe incluirse en toda declaración de obra nueva, sin excepciones.
• El hecho de que la finca cuente con referencia catastral no exime de la obligación de coordinar gráficamente la parcela para efectos registrales.